“拐点”来了? 太原楼市成交再现“过山车"

    9月22日夜到23日凌晨，多少人不眠不休，等待着早已不是什么秘密的新一轮楼市调控政策。坊间早有传言说，太原可能将在9月底迎来限购，可这次太原再次成功“躲过”。那一晚，熬到12点的小编睡了个踏实觉。

9月前半月，太原多家房企就蠢蠢欲动，涨价势头迅猛。相信很多开发商期待着靠“金九”打个翻身仗。可是在今年各种环境因素和与过去完全不同的情况下，期待楼市本身想借助“金九”出现大逆转和反弹，本身就是小而又小的概率。

纵览“金九”太原楼市成交再现“过山车”。从9月首周的成交强势袭来到第三周的成色不足，成交面积全面回落。前三周住宅市场成交面积从环比上涨125%滑落到下跌50%。成交面积也仅与5月前三周成交面积相当。成交均价回归市场平均成交水平。另从户型成交结构来看，舒适型三居产品为主力成交户型，101—120平米占比最高，约占34%，其次为120—140平米以上，占据23%。

有分析称，“金九过半，市场上多数项目仍处于蓄客、认筹阶段，规模性的开盘行为较少，预计部分项目或在9月底或10月开盘。”

2017年月度前三周成交面积对比图

贷款难和高利率正成为购房需求“杀手”

贷款难和高利率正成为购房需求“杀手”，购房门槛的提高将直接降低购房需求。太原部分楼盘出于优化客户和快速回笼资金等目的，推出全款购房享折扣，但除价值度较高的项目，多数全款开发商去化率均不理想。“全款的往里面走，按揭的不要堵在门口”这种情况很难持续下去。

目前，太原首套房贷利率持基本利率，二套房贷利率上浮10—15%，且协议利率与贷款难成正比，房贷利率放款时间太长，种种“门槛”致使购房成本提高。金九银十甚至整个下半年房贷将继续紧张。贷款难和高利率对有效购房需求的制约将越来越多。

制约因素增多 房价止涨基础逐渐夯实

目前及短期内，太原房价还不会有太大的变化，但是随着政府严厉的管控和行政手段制约，未来开盘去化率的进一步走低和楼市供应的增长。市场力量的介入将使得太原房价的止涨的基础逐渐夯实。

除此之外，眼下的各种信息也显示不管是开发商还是炒房者的寒冬已经来了，当然，随着政策调整的开展，刚需早已进入买房的困难周期。从过往来看，任何一次的调整刚需都会受伤害，所以需要看到的是，房贷利率收紧、银行不予审批贷款等等买房的难处都挡在刚需的面前。

租售并举等长效机制将稳定市场预期

政府发展租赁住房的力度空前，租售并举对房地产市场的影响深刻而深远。竞房价、竞公建、竞自持正成为越来越多城市的选择。而太原也将持续放宽落户，此外，也将通过集体建设用地建设租赁住房，进一步加大租赁住房供应，这些措施将大量稀释购房需求，并改变市场预期。

与此同时，在未来大量租赁房和长租房冲击下，太原租金有望走低，进一步降低房地产投资回报，太原房地产从制度和政策获得投资红利正越来越少，房地产市场预期将发生变化。

结语：

虽然2017年整个上半年太原房企的业绩有所突破，但难敌市场调整的影响。房企极度期盼的“金九银十”如果不作出调整效果也不会太理想。规模房企普遍存在，高负债的压力，急回款降负债将成为四季度房企不得不面临的大问题。

房地产的天已经变了，眼下的形势对于任何身处其中的角色都不那么好过，适应还需要一段时间，但是这种日子还很长，将直到长效机制的建立和正常运转为止。所以一切妄图冲破枷锁的都会付出惨痛的代价，过去躺着赚钱、靠投机炒作做着发财梦的也该醒醒了，刚需从来没有如此清醒过，等待着他们进去接盘已经不可能了，炒房者也该好自为之了，毕竟剩余的时间不多了。